2023년 3분기 기준으로 홍대 와우산로 2街区 기준 보증금·권리금 실거래 평균은 약 1억 2천~1억 8천 사이를 오갔다. 그런데 그해 가을, 내가 중개한 한 건이 시세보다 5천만 원 높은 2억에 권리금이 정산됐다. 문제는 그 가게가 이전 점주도, 그전 점주도 실패했다는 거다. 세 번째 주인까지 세 명 모두 12개월 안에 나갔다. 실거래 내역서만 놓고 보면 "잘 나가는 가게"인데, 실제로는 유령 같은 존재였다.
권리금 2억의 함정
임대차 계약 현장에서 자주 듣는 말이 있다. "여기 권리금이 높으니까 장사가 잘 되는 거 아니냐." 반대로 말하겠다. 권리금이 높은 건 장사가 잘 돼서가 아니라, 직전 점주가 손실을 만회하려고 떠넘긴 금액일 확률이 훨씬 높다.
그 2억 건의 실거래 내역서를 뜯어보면, 권리금 산정 근거에 "월 매출 3천 이상 달성 기대치"라는 조항이 박혀 있었다. 기대치다. 실제가 아니다. 계약서에 기대치를 근거로 권리금을 매긴다는 것 자체가 빨간불이다.
유흥 업종이 홍대에서 가장 먼저 밀리는 이유
홍대 상권에서 폐업 빈도를 비교하면, 유흥 업종 비교 자체가 무의미할 만큼 다 비슷하게 빨리 사라진다. 다만 그 안에서도 미세한 차이가 있는데, 룸形式 유흥은 밀폐 공간 특성상 환기·방음 인허가 비용이 쌓이고, 바(Bar) 형식은 객단가가 낮아서 회전율로 버텨야 한다. 둘 다 홍대 2023년 환경에서는 구조적으로 불리했다.
실제로 살아남은 곳들을 보면 공통점이 있다. 유흥 업종이라기보다 "유흥적 요소를 가진" 복합 공간이었다. 예를 들어 와우산로 골목에 남아있는 한 칵테일바는 1층은 카페, 지하만 BAR로 운영한다. 영업시간을 이원화하니까 임대료를 두 개 업종으로 분산시키는 꼴이다.
살아남은 가게들의 공통 기준
살아남은 점주들에게共通点을 물으면, 하나같이 "렌트비가 아닌 임대료를 기준으로 판단했다"고 답한다. 렌트비와 임대료가 뭐가 다르냐고? 렌트비는 월세를 말하고, 임대료는 월세에 관리비·공과금·인테리어 감가상각까지 합산한 실질 비용이다. 홍대 기준 30평 기준으로 월세 500만 원짜리가 실질 임대료 850만 원까지 치솟는 경우도 봤다.
그리고 중요한 한 가지. 폐업한 가게들 대부분이 "상권 분석"이라는 이름으로 유튜브나 블로그 정설을 그대로 따랐다. 유동인구 수치만 보고 입주한 경우가 부지기수다. 유동인구가 1만이든 5만이든, 그 중에 내 업종에 맞는 타겟이 몇 퍼센트인지 계산 안 하고 들어간 거다.
마지막 확인 질문 셋
이 글 읽고 나서, 만약 홍대에 가게를 내면 세 가지부터 먼저 점검하라. 실거래 내역서상 권리금 산정 근거가 "기대치"인지 "실적"인지 확인했는가? 월세 외에 월 850만 원까지 임대료가 뻗어나가는 시뮬레이션을 했는가? 그리고 유흥 업종 비교에서 "단순 비교" 말고, 내 업종의 환기·인허가 비용까지 넣어서 월 고정비를 재봤는가? 이 세 질문에 답을 못 하면, 2억 권리를 받고 나가는 쪽이 될 가능성이 높다.
그나저나 서울 서쪽으로 조금만 빠지면 nrb hwagok 쪽은 임대료 구조 자체가 홍대랑 판이하게 다르다. 권리금 장사가 아직 안 되는 대신, 순수 월세 기반으로 접근할 수 있어서 실패 리스크 회전이 더 빠르다는 이야길 들은 적 있다. 관심 있으면 한번 비교해봐라.